繼“允許工業(yè)用地進(jìn)行分割銷售”的開先河之舉后，廣東對(duì)工改又出大招，不過，這次卻對(duì)工改劃出了嚴(yán)格的紅線區(qū)間。據(jù)悉，企業(yè)希望通過工改之名，行房地產(chǎn)售賣之實(shí)的渠道被斬?cái)唷膰?yán)控建筑設(shè)計(jì)規(guī)定、加大產(chǎn)權(quán)分割面積、提高產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入與分割轉(zhuǎn)讓門檻、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管回收土地要求等五方面嚴(yán)管工改工。

《管理辦法》指出，M1和M0不得建成“類住宅化”，禁止將廠房改為公寓，研發(fā)用房和配套設(shè)施建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)。單棟（座）建筑同一樓層內(nèi)，單套辦公用房建筑面積之和不得超過該層辦公建筑面積的50%；M1單套套內(nèi)建筑面積不得小于1000平方米，M0單套套內(nèi)建筑面積不得少于500平方米。

此外，區(qū)塊線內(nèi)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為研發(fā)總部類用地的，自用比例不得少于60%。工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為公共服務(wù)設(shè)施用途的，房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。

《管理辦法》還強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格保護(hù)區(qū)塊線內(nèi)的工業(yè)用地和以工業(yè)為主導(dǎo)方向的發(fā)展備用地，除因公共服務(wù)設(shè)施、市政和交通基礎(chǔ)設(shè)施、綠地、廣場(chǎng)、人才用房和保障性住房等公共利益需要外，原則上不得作為其他非工業(yè)用途。

此次工改工的新政，政策轉(zhuǎn)變快、力度大，對(duì)工改市場(chǎng)影非常大，臣通顧問認(rèn)為，核心宗旨是讓工改工回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)。

一、細(xì)節(jié)方面，無(wú)論是從分隔面積、建筑面積上都提出了更高的要求，以及土地出讓自持面積有所提高，對(duì)類住宅也做出了明確限制，力度很大。

二、這次政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，是回歸到工改工的本意——先做產(chǎn)業(yè)再做空間，來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。未來(lái)工改工項(xiàng)目要由產(chǎn)業(yè)來(lái)主導(dǎo)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)來(lái)塑造產(chǎn)業(yè)所需要的空間。這將意味著開發(fā)商以前的玩法玩不了，從市場(chǎng)化的角度來(lái)講，開發(fā)商主要是建造空間，以銷售型為主的物業(yè)銷售，短周期、快周期獲取收益，在這個(gè)政策之下，未來(lái)開發(fā)商也必須要運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)，不然很難操作。

三、新興中間服務(wù)業(yè)態(tài)的崛起。產(chǎn)業(yè)必須要有空間，開發(fā)商沒有產(chǎn)業(yè)背景項(xiàng)目就做不了，產(chǎn)業(yè)的人若不懂建筑做起來(lái)也非常困難，尤其是工改工的城市更新項(xiàng)目，對(duì)地塊分復(fù)雜的分配和分隔要求非常高。因此產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)者和開發(fā)商建造者要緊密結(jié)合，缺一不可。

這樣會(huì)衍生出來(lái)“泛開發(fā)商”的概念，帶來(lái)開發(fā)商角色的轉(zhuǎn)變。產(chǎn)業(yè)要落到存量土地上去，會(huì)出現(xiàn)大量新興的形態(tài)，將來(lái)會(huì)有很多新的中間環(huán)節(jié)角色出現(xiàn)。中間環(huán)節(jié)會(huì)萌發(fā)出許多服務(wù)業(yè)態(tài)，來(lái)鏈接產(chǎn)業(yè)和開發(fā)商。

未來(lái)，工改工項(xiàng)目的社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)，空間建造技術(shù)會(huì)越來(lái)越成熟，對(duì)層高、開間面積、設(shè)計(jì)的要求越來(lái)越精準(zhǔn)；對(duì)人員要求會(huì)越來(lái)越綜合。

文件重點(diǎn)如下：

1.M1和M0不得建成“類住宅化”，禁止將廠房改為公寓，研發(fā)用房和配套設(shè)施建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)。單棟（座）建筑同一樓層內(nèi)，單套辦公用房建筑面積之和不得超過該層辦公建筑面積的 50%；M1單套套內(nèi)建筑面積不得小于1000平方米，M0 單套套內(nèi)建筑面積不得少于500平方米。

2.區(qū)塊線內(nèi)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為研發(fā)總部類用地的，自用比例不得少于60%。工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為公共服務(wù)設(shè)施用途的，房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。

3.一級(jí)線內(nèi)工業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓或地上工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓，受讓方應(yīng)當(dāng)是深圳規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)或從事制造業(yè)生產(chǎn)3年以上并合法納稅的企業(yè)，且受讓方不得改變建筑物的用途。其中M1或M0的廠房分割轉(zhuǎn)讓面積不低于1000平方米，M0的研發(fā)用房分割轉(zhuǎn)讓面積不低于500平方米。

4.全市區(qū)塊線總規(guī)模在中長(zhǎng)期內(nèi)保持不低于270平方公里，工業(yè)用地和以工業(yè)為主導(dǎo)方向的發(fā)展備用地的面積不得低于區(qū)塊線總用地面積的60%。

5.嚴(yán)格保護(hù)區(qū)塊線內(nèi)的工業(yè)用地和以工業(yè)為主導(dǎo)方向的發(fā)展備用地，除因公共服務(wù)設(shè)施、市政和交通基礎(chǔ)設(shè)施、綠地、廣場(chǎng)、人才用房和保障性住房等公共利益需要外，原則上不得作為其他非工業(yè)用途。

6.在公共配套條件支撐的情況下，位于已建成或近期規(guī)劃建設(shè)的軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)且周圍居住用房不足的工業(yè)用地，因建設(shè)配套人才住房和保障性住房需要，可以調(diào)整工業(yè)用地用途，但調(diào)整的工業(yè)用地面積總量應(yīng)控制在10%以內(nèi)。

7.嚴(yán)格控制區(qū)塊線內(nèi)M1改為M0，原特區(qū)外各區(qū)（新區(qū)）區(qū)塊線內(nèi)M1改M0的工業(yè)用地面積總量控制在20%以內(nèi)，南山區(qū)區(qū)塊線內(nèi)M1改M0的工業(yè)用地面積總量控制在50%以內(nèi)。

8.以出讓方式供應(yīng)的一般產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地，其建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物依法可以轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)整體轉(zhuǎn)讓。以出讓方式供應(yīng)的項(xiàng)目用地，其建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物依法可以抵押。以租賃方式供應(yīng)的項(xiàng)目用地，其建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押。

9.工業(yè)用地工改工（M1改M1）的，原建項(xiàng)目已竣工投產(chǎn)，并達(dá)到相關(guān)監(jiān)管要求，重建項(xiàng)目符合片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，允許申請(qǐng)拆除重建，不受舊工業(yè)區(qū)申請(qǐng)拆除重建城市更新有關(guān)建筑物建成時(shí)間原則上應(yīng)不少于15年的年限限制。

10.鼓勵(lì)單一生產(chǎn)功能的工業(yè)園區(qū)按照產(chǎn)城融合的思路，并在符合城市規(guī)劃的前提下，適當(dāng)安排建設(shè)用地用于商品零售、住宿餐飲、商務(wù)金融、人才住房等建設(shè)，推動(dòng)相關(guān)區(qū)域從單一生產(chǎn)功能向城市綜合功能轉(zhuǎn)型。

11.緊鄰一級(jí)線工業(yè)用地的其他用地，除規(guī)劃建設(shè)與工業(yè)園區(qū)配套的宿舍和人才住房、保障性住房外，不得新規(guī)劃建設(shè)居民住宅區(qū)。

12.工業(yè)園區(qū)及建筑物名稱應(yīng)冠“產(chǎn)業(yè)、科技、研發(fā)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)”等表明建筑物用途的字樣，不得使用“類住宅化”和“類商業(yè)化”名稱。

13.加強(qiáng)市區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選的組織工作，確保重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)企業(yè)項(xiàng)目落地。重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地出讓底價(jià)按照評(píng)估價(jià)的70%確定，其中戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來(lái)產(chǎn)業(yè)和高端制造業(yè)出讓底價(jià)同時(shí)適用產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)。

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