2018年的園區(qū)市場是異常多變、充滿艱難的一年?！翱喟九c堅持”，成為產(chǎn)業(yè)園人口中出現(xiàn)頻率高的詞匯。做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有一份“耐得住寂寞的心”尤為重要。2018年，做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的四句大實話，句句扎心，與大家共勉。

▎關(guān)系法則：政府也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶！

每個園區(qū)運(yùn)營商都要面臨兩個核心關(guān)系的處理，一是和政府，另一個是和市場，那么，如何處理好這兩個關(guān)系？

產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)中主要有三個參與角色：政府、開發(fā)商和入駐企業(yè)。其中政府扮演的角色是政策和稅收優(yōu)惠的出臺者，也是決策者，而園區(qū)運(yùn)營商的角色是規(guī)劃設(shè)計、土地開發(fā)和招商引資的實際操作者。因此政府和園區(qū)運(yùn)營商成為了園區(qū)發(fā)展重要的變量，所扮演的角色質(zhì)量決定了園區(qū)的潛力與方向。一個成功的園區(qū)需要的是政府和園區(qū)運(yùn)營商共同的耕耘。

因此，園區(qū)運(yùn)營商必須厘清這層關(guān)系。面對政府時，園區(qū)運(yùn)營商要端正自己的心態(tài)和位置：一定要明白自己是干什么的。很多園區(qū)運(yùn)營商經(jīng)常犯的一個錯誤，是在和政府打交道時試圖把自己的所謂成功理念和先進(jìn)模式推銷給政府，永遠(yuǎn)是“我要干什么”！很多園區(qū)運(yùn)營商，到一個地方先告訴當(dāng)?shù)卣乙蛟煲粋€你沒有的東西，將北上廣深的資源在這里聚集。問題是此前同城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移還得有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，何況本地沒有基礎(chǔ)，要打造和引入一個全行產(chǎn)業(yè)何其難哉！結(jié)果就是拿地前和拿地后是兩種思路，常常面臨著臣通顧問所說的“政府訴求與園區(qū)招商的兩難抉擇”的境況，導(dǎo)致項目操作不下去。

▎產(chǎn)業(yè)園區(qū)能復(fù)制的只有財務(wù)模型和招商團(tuán)隊模型

如果有人告訴你，他能夠復(fù)制硅谷、以色列，能夠復(fù)制大連軟件園、蘇州工業(yè)園、張江高新區(qū)、北京中關(guān)村，你相信嗎?反正橙園區(qū)不信。

因為，天時、地利、人和和環(huán)境都變了，產(chǎn)業(yè)的形勢和土壤也都變了，想重復(fù)過去曾經(jīng)經(jīng)典的成功已經(jīng)不大可能了，是低概率的“黑天鵝事件”。這是一個典型的“不能兩次踏入同一條河流”式的命題。過去的經(jīng)驗只能借鑒，難以復(fù)制，在中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)這樣的案例比比皆是，橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳，自古皆然，非人力所能強(qiáng)。

2012年前，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期到來，市場需求爆發(fā)客觀因素推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，再趕上一波政策利好，產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商輕而易舉，誰都能做，誰都能做成。然而，隨著新舊時代轉(zhuǎn)型期的到來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)簡單地搭城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展順風(fēng)車的難度越來越大，真正的差距在資源掌控力和整合能力，誰手里的資源多，誰整合有效資源的能力更強(qiáng)，誰就能堅持到最后的勝利。

所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)很難產(chǎn)生一個適合異地擴(kuò)張的商業(yè)模式，其實很正常。不同城市資源稟賦、人才結(jié)構(gòu)、商業(yè)配套、產(chǎn)業(yè)要素、政策環(huán)境、服務(wù)商、企業(yè)客戶等因素千差萬別，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式必然是千差萬別的。正如在臣通顧問舉辦的園區(qū)共創(chuàng)會上，現(xiàn)場200多家園區(qū)，哪怕同一家園區(qū)的不同子園區(qū)之間，畫出來的商業(yè)模式?jīng)]有一張是雷同的。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、運(yùn)營服務(wù)等，都不是決定園區(qū)項目能否在異地成功復(fù)制的關(guān)鍵，真正決定復(fù)制成功與否的其實只有財務(wù)模型和招商團(tuán)隊模型。

對于那些想要在全國進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略復(fù)制擴(kuò)張的園區(qū)運(yùn)營商來說，首先要做的是手中成熟的項目通過運(yùn)營和資源整合把賬算清楚，物業(yè)租售和運(yùn)營服務(wù)的收入至少保證在10%的年收益率，磨合出一套成熟的財務(wù)模型，把平衡帳目的幾個要素總結(jié)后嘗試復(fù)制。在新園區(qū)的介入前，必須保證這些要素全都湊齊；另外構(gòu)建一套完善的招商團(tuán)隊模型，保證園區(qū)招商的戰(zhàn)斗力，否則不要輕易去做。

▎產(chǎn)業(yè)園區(qū)的輕重資產(chǎn)怎么平衡？

產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕重資產(chǎn)之路的博弈從來都是持久戰(zhàn)，但是我們通?？吹降那闆r是，眾多園區(qū)的概念口號雖然喊得無比響亮，但最終要么夭折，要么茍延殘喘。

這是中國園區(qū)的現(xiàn)狀與實情：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的營運(yùn)收入最大一塊還是租金和物業(yè)費(fèi)，其他服務(wù)性收費(fèi)并不太具有普遍性，大多數(shù)園區(qū)運(yùn)營商當(dāng)前運(yùn)營很多都還需要房地產(chǎn)收入或者其他收入來補(bǔ)貼，資產(chǎn)還是過于偏重。當(dāng)然，園區(qū)的輕資產(chǎn)之路，也不是那么輕易就能走通的。一家前幾年大力布局輕資產(chǎn)的品牌產(chǎn)業(yè)開發(fā)商——億達(dá)中國開始顯現(xiàn)頹象，就在于它的園區(qū)輕資產(chǎn)不稀缺，不閉環(huán)，淪為資本市場講故事的假大空賣點，引起各地客戶和政府的怨聲載道，解除合同和扣押費(fèi)用比比皆是。

從長遠(yuǎn)來說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)周期長、回報慢，輕資產(chǎn)之路是園區(qū)未來發(fā)展的必然。由單純的土地和物業(yè)開發(fā)，轉(zhuǎn)向開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)、投資并重，使園區(qū)運(yùn)營商由重資產(chǎn)向輕重并舉轉(zhuǎn)型，通過專業(yè)化的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營和要素資源整合，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，從而實現(xiàn)政府、入園企業(yè)和開發(fā)商三方的和諧發(fā)展與利益均衡。

純粹的輕資產(chǎn)輸出是個偽命題。必須“去重就輕，去輕就重”，維系好輕重平衡的度量，同時進(jìn)行各方的利益捆綁，才能在園區(qū)輕重資產(chǎn)平衡之路上走得長久穩(wěn)定。

▎好的園區(qū)規(guī)劃設(shè)計是園區(qū)品牌的延伸

無調(diào)研、規(guī)劃先行，把園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計交給學(xué)院派的專業(yè)設(shè)計去做，最后發(fā)現(xiàn)市場需求與規(guī)劃設(shè)計不對稱，招商陷入困局，才恍然捫心自問：設(shè)計院是我花錢請來的逗比嗎？

很多園區(qū)一開始都習(xí)慣于找專業(yè)的設(shè)計院去做產(chǎn)品設(shè)計，并且規(guī)劃都是交由規(guī)劃設(shè)計院做前期的主導(dǎo)。而頗為諷刺的是，規(guī)劃設(shè)計院根本就不了解、不熟悉市場與客戶需求，往往是按圖索驥，紙上談兵難落地，如何能設(shè)計出企業(yè)客戶真正需要的產(chǎn)品？

即便有些時候，有些園區(qū)憑借自己廝混江湖多年練就的敏銳嗅覺與豐富的市場經(jīng)驗，強(qiáng)行糾偏，避免了項目的崩盤與失敗，但是更多的園區(qū)則面臨著客戶需求與產(chǎn)品設(shè)計錯位的迷之尷尬：推倒重建吧，畢竟已經(jīng)砸進(jìn)去那么多真金白銀；勉強(qiáng)將就吧，產(chǎn)品與市場需求脫節(jié)，導(dǎo)致大量的物業(yè)空置。最后導(dǎo)致的結(jié)局就是——什么園區(qū)情懷，什么產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，通通先拋一邊，冒著政府責(zé)罰之大不韙，不管黑貓白貓，先撈進(jìn)來填完物業(yè)空位再說，畢竟生存才是第一位嘛。

從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展成長來看，未來必然會從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向綜合的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，所以園區(qū)規(guī)劃應(yīng)該在設(shè)計前期就考慮到如何吸引企業(yè)入駐，將土地、園區(qū)物業(yè)與產(chǎn)業(yè)開發(fā)結(jié)合起來，在打造一流硬環(huán)境的同時，增強(qiáng)區(qū)域文化氛圍、創(chuàng)新機(jī)制、管理服務(wù)等軟環(huán)境的建設(shè)扶植，做到外觀造型、客戶需求與產(chǎn)業(yè)聚集的高度統(tǒng)一。

好的園區(qū)設(shè)計，應(yīng)該兼具政府意志、本地資源稟賦和自身優(yōu)勢規(guī)劃和布局產(chǎn)業(yè)生態(tài)，不僅是區(qū)域的地標(biāo)建筑，更應(yīng)該是園區(qū)品牌的延伸，成為園區(qū)招商的附加值。

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