在十年又十年的房地產(chǎn)行業(yè)演變進(jìn)化中，住宅地產(chǎn)千夫所指、商業(yè)地產(chǎn)蜂擁而上、旅游地產(chǎn)備受爭議，唯獨(dú)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)始終在公眾的視線之外，小打小鬧、不成氣候。直至2010年后，各地開始重新認(rèn)識“廣受詬病的土地財(cái)政、房地產(chǎn)綁架的GDP、既愛有又恨的高房價(jià)”，并且全力回歸“既可創(chuàng)造就業(yè)又可創(chuàng)造稅收”的實(shí)體工業(yè)經(jīng)濟(jì)。這時(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)萌芽、成長、自我修煉，重要的是徹底創(chuàng)新和脫胎換骨，并終于以“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”這個(gè)“高端大氣上檔次”的新身份蹣跚走來，成為座上賓。 

如果說做住宅的是小學(xué)生、做商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生的話，做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的就必須是精通理論與實(shí)踐、熟知企業(yè)與產(chǎn)業(yè)的MBA了。產(chǎn)業(yè)園區(qū)看起來很美，園區(qū)運(yùn)營商看起來很風(fēng)光。但橙園區(qū)認(rèn)為，要想成為一個(gè)成功的園區(qū)運(yùn)營商，必須跨過如下這八道坎。

一、觀念坎 

產(chǎn)業(yè)園區(qū)不是“就地賣地”、 “就廠房賣廠房”，園區(qū)運(yùn)營商須摒棄傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的觀念，須從宏觀上要認(rèn)真研究和把握國家發(fā)展戰(zhàn)略和政策，需從中觀上熟悉吃透當(dāng)?shù)氐淖匀弧⑷宋馁Y源和謀劃要進(jìn)入的行業(yè)領(lǐng)域，需從微觀上了解城市或區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃、以及該行業(yè)企業(yè)的前世今生、昨日今朝。 

因此，園區(qū)運(yùn)營商必須有和政府跳“雙人舞”的觀念，既站在政府的角度考慮城市的定位與發(fā)展、區(qū)域的合作與競爭、資源的整合與利用、企業(yè)的落地與稅收、老百姓的安居與樂業(yè)，又要站在企業(yè)的角度考慮如何進(jìn)得來、如何長得大、如何掙得多、如何去發(fā)展，然后一詞觀念為指導(dǎo)，去完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、政策擬定等等前期性策劃工作。 

二、資金坎

從規(guī)模來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般是少則一兩千畝、多則數(shù)萬畝；從運(yùn)營時(shí)間來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)從園區(qū)規(guī)劃、招商到企業(yè)逐個(gè)落地、投產(chǎn)整個(gè)過程少則三五年、多則一二十年，資金需要量更大、占用時(shí)間更久、回收過程更慢、投資周期更長。 

因此，企業(yè)不僅需要籌備一定數(shù)量的資金，保證資金源的充足，更要策劃好園區(qū)的資金滾動(dòng)使用和長短期回籠模式，譬如政府配套商住用地開發(fā)等；不僅要考慮有多少資金，更多的是考慮能重復(fù)使用和調(diào)動(dòng)多少資金，否則在大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施和土建工程面前，再多的錢也不夠花，極易陷入資金鏈困境。 

地產(chǎn)以資本為王，產(chǎn)業(yè)以金融為先！如何打通產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融的任督二脈，是所有園區(qū)運(yùn)營商想要長遠(yuǎn)發(fā)展必須考慮的頭等大事。

三、人才坎

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是塊兒高級蛋糕，同時(shí)也是地產(chǎn)的小眾形式，再者產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)域性、行業(yè)性等特征，不免使得園區(qū)運(yùn)營商在人才的選用上捉襟見肘。 

理想的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營管理人才應(yīng)該是綜合型、學(xué)習(xí)型人才，既要能戰(zhàn)略謀劃、統(tǒng)觀全局，又要能熟悉行業(yè)、精通企業(yè)；理想的技術(shù)人才也最好是一專多能型人才，招商的不僅熟悉行業(yè)企業(yè)，也最好能熟悉規(guī)劃政策，工程的不僅僅能熟悉建筑施工，也最好能熟悉銷售技巧、企業(yè)經(jīng)營，這樣才能與入駐企業(yè)建立相互尊重與信任的合作關(guān)系，共同促進(jìn)地推進(jìn)園區(qū)的建設(shè)。

四、選址坎

產(chǎn)業(yè)園區(qū)雖然是依托工業(yè)用地或三舊用地或倉儲(chǔ)物流用地進(jìn)行的開發(fā)和建設(shè)，成本較低，但園區(qū)運(yùn)營商畢竟不同于當(dāng)?shù)馗改腹?，是商就必須賺錢。 

然而，在廣袤的大地上，官辦的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園遍地開花，民辦的產(chǎn)業(yè)園要想與之競爭并非易事，土地交付條件一樣、土地價(jià)格差不多、政策優(yōu)惠大同小異，甚至政府管辦的園區(qū)更具優(yōu)勢，怎么辦？園區(qū)運(yùn)營商能發(fā)揮的優(yōu)勢就是選址。 

那么到底選址在哪里呢？從國內(nèi)工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平看來，大城市郊區(qū)或者周邊地區(qū)是值得青睞的選擇。此類地區(qū)先前處在城市發(fā)展的第三圈層，長期“別人吃肉自己喝湯”，發(fā)展慢。在全球化和區(qū)域一體化的今天，一方面中心城市城市病越發(fā)嚴(yán)重，土地價(jià)值高漲擠出效應(yīng)明顯，另一方面現(xiàn)代交通、通訊技術(shù)使得在更大尺度上重新布局產(chǎn)業(yè)和生活成為可能。 

五、招商坎

不管是官辦還是民營園區(qū)，招商是成敗的關(guān)鍵，否則將是無本之水無源之木。園區(qū)運(yùn)營商在招商過程中劣勢是“土地二道販子”，容易“飛單”，但這跟政府可以提前在合同中明晰招商的范圍，統(tǒng)一口徑，畢竟不管官辦還是民營，受益的都是當(dāng)?shù)亍?nbsp;

同時(shí)，園區(qū)運(yùn)營商在招商過程中的優(yōu)勢則是政策靈活、用人靈活、獎(jiǎng)勵(lì)靈活、操作靈活，這就容易用政策吸引企業(yè)，用行內(nèi)人士混進(jìn)企業(yè)的圈子，用獎(jiǎng)勵(lì)政策激勵(lì)招商人員積極主動(dòng)的工作，用全程高水平專業(yè)的服務(wù)讓企業(yè)更有信心。所以說，招商是道坎，但也是個(gè)政府提供給園區(qū)運(yùn)營商的一個(gè)機(jī)會(huì)。 

六、拿地坎 

放眼國內(nèi)數(shù)千個(gè)大小城市，無不把增加建設(shè)用地作為城市總體規(guī)劃的首要任務(wù)，但是毋容置疑的現(xiàn)實(shí)是土地指標(biāo)越來越緊張。發(fā)達(dá)的地方土地少，本就不夠用；落后的地方喊著口號要發(fā)展，所以也不夠用。 

對于一個(gè)少則一兩千畝、多則幾萬畝的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這么大的建設(shè)用地需求可能是一個(gè)城市少則兩三年、多則七八年才能爭取到的全部土地指標(biāo)，因此整體規(guī)劃、分多期多批次招拍掛拿地成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的必選途徑之一?！澳玫亍背闪水a(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商一項(xiàng)長期的、充滿競爭的任務(wù)之一。 

七、政府關(guān)系坎

園區(qū)運(yùn)營商與政府簽約之前，是政府的客戶；簽約之后，政府就成了園區(qū)運(yùn)營商的第一客戶，而且是不可得罪的大客戶、衣食父母。 

從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策爭取、招商造勢、拿地立項(xiàng)、落地報(bào)批、施工建設(shè)、竣工投產(chǎn)、融資納稅、招工辦社保等等諸多方面，無不需要用政府以及各個(gè)部門建立密切的關(guān)系，唯此才能得保后方穩(wěn)定。 

?八、社會(huì)資源坎 

正是由于園區(qū)運(yùn)營商的特殊身份，充當(dāng)不同的社會(huì)角色，承擔(dān)眾多的社會(huì)職責(zé)，使得產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商是“商”，但又不能單純的作為“商”。 

園區(qū)運(yùn)營商必須與當(dāng)?shù)卣?、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)商會(huì)、金融機(jī)構(gòu)、建筑企業(yè)、設(shè)計(jì)單位、媒體、研究機(jī)構(gòu)以及其它合作競爭性園區(qū)形成經(jīng)常性互動(dòng)，保持活躍，方能有利于招商、有利于建設(shè)、有利于融資、有利于塑造良好的品牌和社會(huì)形象。 

新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)一體化將成為各地政府在下一個(gè)黃金十年必須高舉的旗幟，而無論新型城鎮(zhèn)化，還是城鄉(xiāng)一體化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選擇和發(fā)展的重要性都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了爭論不休的房地產(chǎn)，在經(jīng)過十多年的房地產(chǎn)瘋狂和浮躁之后，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)重新回歸“無工不富“的實(shí)體經(jīng)濟(jì)本源。 

因此，眾多披著產(chǎn)業(yè)的外衣做商住地產(chǎn)的投機(jī)者也最終會(huì)被市場淘汰，而真正腳踏實(shí)地、為企業(yè)招商、為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商最終會(huì)克服困難、廣發(fā)復(fù)制、實(shí)現(xiàn)名利雙收。

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