新時(shí)期下，應(yīng)對(duì)高速度高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的要求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)諸多發(fā)展不平衡不充足的現(xiàn)象漸漸突出。李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告指出，2019年要貫徹經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展要求，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)6%-6.5%。應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)新的發(fā)展要求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)怎樣才能突破“新常態(tài)”，融入“新產(chǎn)業(yè)”，在“產(chǎn)品”、“模式”等方面突破創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，將是行業(yè)急需解決的問題。

要想實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，需先知道它的發(fā)展歷史。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是伴隨著改革開放而誕生、成長(zhǎng)與發(fā)展起來的。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)和載體，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)模式、盈利模式等均與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同階段的需要相適應(yīng)。從1979年深圳設(shè)立第一個(gè)產(chǎn)業(yè)園—蛇口工業(yè)區(qū)開始，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展大體上可以分成以下四個(gè)階段：

1、起步、創(chuàng)建與探索階段(1979年～1991年)

此階段以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的雛形——1979年蛇口工業(yè)區(qū)的建立為始。1978年底十一屆三中全會(huì)召開，確立了改革開放的戰(zhàn)略方針。1979年，批準(zhǔn)在沿海城市進(jìn)行加工貿(mào)易。

這一時(shí)期正處于改革開放初期，百廢待興，生產(chǎn)力落后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，貿(mào)易基礎(chǔ)薄弱，多以“三來一補(bǔ)”的方式承接香港、臺(tái)灣、日本和韓國的外來加工業(yè)務(wù)。“三來一補(bǔ)”指來料加工、來樣加工、來件裝配和補(bǔ)償貿(mào)易。

這個(gè)階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)行政化特征明顯，若從行政地位來看，蛇口工業(yè)區(qū)的“區(qū)”這一概念，與現(xiàn)在的地級(jí)行政區(qū)概念相當(dāng)，尚未有園區(qū)概念出現(xiàn)。且鑒于所在產(chǎn)業(yè)園區(qū)單槍匹馬的探尋階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)基本都由政府劃撥。

2、成長(zhǎng)與快速推進(jìn)階段(1992年～2002年)

這一階段以1992年初鄧小平南巡為標(biāo)志，改革開放與經(jīng)濟(jì)發(fā)展開啟新的階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展也隨之進(jìn)入了成長(zhǎng)與迅速推動(dòng)的階段。張江高科、蘇州工業(yè)園區(qū)等成立，這一時(shí)期的另一樁重要事件，是2001年，加入WTO，隨后貿(mào)易迎來十年黃金發(fā)展期，二代產(chǎn)業(yè)園區(qū)靠此發(fā)展，大工業(yè)的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)的規(guī)模漸漸集聚，同時(shí)推動(dòng)了城市化進(jìn)程的加速。

在這10年里，經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)的發(fā)展節(jié)奏進(jìn)一步加速，隨著中國經(jīng)濟(jì)的騰飛而發(fā)展壯大。但在后期，各地盲目開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，爆發(fā)期到來，致使財(cái)政稅收的巨大損失和資源浪費(fèi)，在2003年引發(fā)國家清理整治行動(dòng)。

3、整頓調(diào)整階段(2003年～2015年)

這一階段以2003年開始有意識(shí)地對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行整頓、調(diào)整為標(biāo)志。

1984年到2003年，開發(fā)區(qū)數(shù)量從14個(gè)(首批14個(gè)經(jīng)開區(qū))猛漲到6866個(gè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的爆發(fā)造成地方政府間的竟?fàn)幒推髽I(yè)的輕易搬遷：為了引資，地方政府一再降低土地價(jià)格、水電等資源費(fèi)用和其他稅收標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致了土地開發(fā)效率低下和資源浪費(fèi)。同時(shí)，一些企業(yè)為追尋最優(yōu)惠政策而在相鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)間遷移，造成財(cái)政稅收的極大損失。

加入WTO與改革開放進(jìn)一步深化的背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須邁向轉(zhuǎn)型升級(jí)、科學(xué)發(fā)展的階段。這一階段以中關(guān)村的再次發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商華夏幸福開發(fā)的固安工業(yè)園為代表，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)鏈完善以及產(chǎn)城一體化方面取得了巨大的進(jìn)步。相關(guān)閱讀推薦：《構(gòu)建智慧物流園區(qū)融入產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈》

4、轉(zhuǎn)型升級(jí)階段(2016年～至今)

2016年開始，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始尋求轉(zhuǎn)型。在面對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)的一系列調(diào)控政策后，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供載體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為熱門首選。在供給側(cè)改革、脫虛向?qū)嵉拇蟊尘跋?，政府鼓?lì)向制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來新一輪的資本，也迎來新一輪的轉(zhuǎn)型與升級(jí)。