2020年1月7日，在廣州市工業(yè)和信息化局指導(dǎo)下，廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)商會(huì)主辦的“廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展大會(huì)暨2020年廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)商會(huì)會(huì)員大會(huì)”，在廣州海珠區(qū)樂(lè)天智谷順利舉行。大會(huì)主題為“建體系 助招商 促合作 創(chuàng)未來(lái)”，廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商、中小企業(yè)服務(wù)站、合作機(jī)構(gòu)及相關(guān)媒體等近300人參與大會(huì)。

2019年是廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策“元?dú)狻?，市政府相繼出臺(tái)“提質(zhì)增效示范園區(qū)”、“M0產(chǎn)業(yè)用地”、“村級(jí)工業(yè)園整治提升”、“工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊劃定”等相關(guān)政策，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)范高效發(fā)展。廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)商會(huì)秘書長(zhǎng)羅明如現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布了2019年產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展數(shù)據(jù)，包括園區(qū)數(shù)量、各區(qū)園區(qū)地圖、園區(qū)物業(yè)空置率、園區(qū)平均租金等，指出廣州產(chǎn)業(yè)園區(qū)既面臨著發(fā)展的機(jī)遇，又遭遇著轉(zhuǎn)型升級(jí)的瓶頸。廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)在2020年如何突破招商困局，在圍繞產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商創(chuàng)新的方向和路徑進(jìn)行座談交流中，廣州臣通公司創(chuàng)始人、總經(jīng)理商國(guó)臣從廣州園區(qū)迅猛發(fā)展的原因、招商困局及破局之道三個(gè)維度進(jìn)行了分享。

廣州產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展迅猛的原因

1、時(shí)代紅利

廣東是我國(guó)改革開放的前沿陣地，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)源地。改革開放之初設(shè)立的五個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，廣東就有深圳、珠海和汕頭三個(gè)；全國(guó)第一批14個(gè)沿海開發(fā)城市廣東就有廣州和湛江兩座城市。在發(fā)展的過(guò)程中，廣東也逐漸開辟了珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開放區(qū)，并上升為國(guó)家戰(zhàn)略。如今自貿(mào)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家中心城市以及粵港澳大灣區(qū)也正如火如荼的建設(shè)當(dāng)中……廣州成為中國(guó)從“中國(guó)制造”向“中國(guó)智造”的轉(zhuǎn)型先行地，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展往往與產(chǎn)業(yè)園區(qū)互為犄角。

2、區(qū)域紅利

廣州位于珠三角中心地區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，海運(yùn)及空運(yùn)優(yōu)勢(shì)明顯；擁有多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)及知名展會(huì)品牌，能為園區(qū)提供廣闊的消費(fèi)市場(chǎng)。另外產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，第二、三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)明顯；廣州的服務(wù)業(yè)在10年的時(shí)間里，從50%激增到70%，提升了20%，而大灣區(qū)的戰(zhàn)略地位更為廣州園區(qū)的發(fā)展帶來(lái)了政策和區(qū)域紅利。

3、位置紅利——舊改

2009年開始，在廣州政府“退二進(jìn)三，騰籠換鳥”和“微改造”的戰(zhàn)略方針指導(dǎo)下，充分運(yùn)用工業(yè)廠房層高高、面積大的特質(zhì)，廣州大批國(guó)有閑置或低效使用的廠房及倉(cāng)庫(kù)被改造成為創(chuàng)新園區(qū)。通過(guò)對(duì)舊空間的利用再造，給有活力、有特色、創(chuàng)新性的產(chǎn)業(yè)騰出發(fā)展空間，推動(dòng)城市的發(fā)展新活力，促進(jìn)廣州“逆生長(zhǎng)”。一時(shí)間，區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)格局被全面打開。

廣州產(chǎn)業(yè)園的招商困局原因

1、經(jīng)濟(jì)大勢(shì)

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速由高速轉(zhuǎn)向中高速的背景下，國(guó)家宏觀政策以微調(diào)為主，以往依靠大規(guī)模粗放式的投資和出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式難以為繼。實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展艱難，企業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，或倒閉或戰(zhàn)略收縮，投資能力與意愿下降，投資信心和動(dòng)力不足，而各地園區(qū)大部分依然處于投資拉動(dòng)階段。

2、偽產(chǎn)業(yè)園太多

商國(guó)臣認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)是以空間為載體，以政策為根基，以金融為推力，以服務(wù)運(yùn)營(yíng)為抓手而形成的產(chǎn)業(yè)集聚與轉(zhuǎn)型升級(jí)以及產(chǎn)業(yè)與城市功能相融合的價(jià)值綜合體。廣州的產(chǎn)業(yè)園充斥著大量的偽產(chǎn)業(yè)園，其本質(zhì)大多為辦公+商業(yè)的舊改廠房，，這類產(chǎn)業(yè)園區(qū)充斥著以下幾種特征：1、與寫字樓競(jìng)爭(zhēng)，2、不為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，甚至成為企業(yè)利潤(rùn)的掠奪者；3、操作過(guò)于簡(jiǎn)單，基本不含有太大的技術(shù)含量，暴露出來(lái)的現(xiàn)象就是：有設(shè)計(jì)無(wú)規(guī)劃，有規(guī)劃無(wú)定位，靠渠道不營(yíng)銷，有企業(yè)無(wú) 產(chǎn)業(yè)，有空間無(wú)服務(wù)……

3、短視（二房東思維）

目前廣州相當(dāng)一部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)在招商時(shí)只考慮物業(yè)出租收入，并未對(duì)入園企業(yè)產(chǎn)業(yè)類型進(jìn)行限制，導(dǎo)致園區(qū)出現(xiàn)多種產(chǎn)業(yè)并存且相互之間關(guān)聯(lián)度不高，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不清晰的問(wèn)題只處于簡(jiǎn)單的空間集聚低級(jí)形態(tài)。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是只出租空間，提供物業(yè)，短期內(nèi)快速攫取利潤(rùn)，根本無(wú)法為園區(qū)企業(yè)的發(fā)展提供所需的土壤和環(huán)境，最終只能是二敗俱傷。

4、供需關(guān)系的變化

廣州園區(qū)市場(chǎng)的供求關(guān)系正在發(fā)生著深度的變化。以前的市場(chǎng)是需求過(guò)大，供給不足；而現(xiàn)在則需求萎縮，供過(guò)于求，并且園區(qū)之間并未形成錯(cuò)位發(fā)展，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，加大了園區(qū)的招商難度。

對(duì)于廣州產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)的發(fā)展與破局，廣州臣通公司創(chuàng)始人、總經(jīng)理商國(guó)臣也從四個(gè)維度給出了建議。

園區(qū)招商的破局之道

1、做好頂層設(shè)計(jì)和定位

廣州大多數(shù)園區(qū)在開發(fā)建設(shè)時(shí)，缺乏產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在區(qū)域分布上較為零散，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)沒(méi)有很好發(fā)揮；或者本身就是一個(gè)二房東，對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)根本不重視。因此廣州產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)的發(fā)展，必須從源頭上做好頂層設(shè)計(jì)和定位，才能讓后期的招商水到渠成。

2、產(chǎn)業(yè)細(xì)分再細(xì)分

廣州產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商要想突破困局，必須對(duì)產(chǎn)業(yè)細(xì)分再細(xì)分，不僅有助于園區(qū)招商清楚地了解不同產(chǎn)業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域和的需求度及特點(diǎn)，也拓展了產(chǎn)業(yè)企業(yè)的外延，讓產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域呈現(xiàn)出差異化，有助于園區(qū)招商。正所謂產(chǎn)業(yè)不變革，招商沒(méi)機(jī)會(huì)。

3、引入新?tīng)I(yíng)銷、新工具

互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)時(shí)，園區(qū)招商工作也會(huì)面臨空前的挑戰(zhàn)。要想繼續(xù)提升園區(qū)招商的精準(zhǔn)性和效率，需要充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)化的思路來(lái)指導(dǎo)園區(qū)招商工作。這其中就要充分應(yīng)用大數(shù)據(jù)資源，借助園區(qū)招商大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，使整個(gè)招商過(guò)程形成一個(gè)完整、統(tǒng)一、高效、合理的系統(tǒng)化進(jìn)程，大大節(jié)省營(yíng)銷費(fèi)用和提升園區(qū)的招商效率。目前臣通大數(shù)據(jù)招商系統(tǒng)，已經(jīng)和國(guó)內(nèi)近百家園區(qū)合作，低成本、高效率地解決了這些園區(qū)的招商難點(diǎn)。

4、產(chǎn)業(yè)服務(wù)是王道 

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式的改變和經(jīng)濟(jì)環(huán)境透明化、公開化，未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利模式將由傳統(tǒng)的“物業(yè)出租收入+物業(yè)管理收入”模式，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椴扇∩鐣?huì)化運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)化結(jié)合，以服務(wù)運(yùn)營(yíng)為主，依托長(zhǎng)周期回報(bào)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化，注重收益的可持續(xù)性、分享性，由過(guò)去過(guò)度依賴物業(yè)產(chǎn)權(quán)性收益，向產(chǎn)品服務(wù)化收益轉(zhuǎn)型提升。因此園區(qū)必須細(xì)分企業(yè)群體的經(jīng)營(yíng)發(fā)展要素，為企業(yè)提供各個(gè)階段和維度的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，才能在未來(lái)的園區(qū)招商競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)制高點(diǎn)。