這是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的至暗時(shí)刻：年初的“中興事件”，令高層震怒，中美貿(mào)易摩擦，則讓內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境雪上加霜，愈發(fā)充滿了高度不確定性，很多企業(yè)家直言“看不清未來(lái)”；這也是房地產(chǎn)的至暗時(shí)刻：從限購(gòu)到多重嚴(yán)厲調(diào)控，二大支柱行業(yè)的低靡，加上中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變遷，還沒(méi)入冬，料峭的寒意已迎面而來(lái)。一種恐慌的情緒在隔行滲透與蔓延。橙園區(qū)每天都會(huì)接到4、5個(gè)園區(qū)老總的電話或信息，充滿了不確定的遲疑與焦慮：實(shí)體經(jīng)濟(jì)如此負(fù)重前行，房地產(chǎn)這般低迷萎縮，作為與此關(guān)聯(lián)緊密的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，還有發(fā)展上行的空間嗎？甚至，連活下去都成為一種堅(jiān)守的奢望。

橙園區(qū)深刻理解園區(qū)人的這份焦慮。

縱觀中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)40年的發(fā)展，它早已經(jīng)從早期單純的物理空間概念，逐漸演變?yōu)榘菪愿鼜?qiáng)的國(guó)家政策工具和產(chǎn)業(yè)核心載體，從而與更多的重大國(guó)家戰(zhàn)略產(chǎn)生強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)所包含的，遠(yuǎn)不止土地財(cái)政、招商引資和創(chuàng)業(yè)就業(yè)，它更包含著一種深刻的體制創(chuàng)新，全新而高效的資源配置手段和綜合性的體系化工程。而作為促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的載體，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅僅再是簡(jiǎn)單的物業(yè)銷(xiāo)售與租賃，它已上升為一個(gè)全新的戰(zhàn)場(chǎng)：一個(gè)政府管理機(jī)制、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和思維理念創(chuàng)新的角斗場(chǎng)。

當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)面臨重大調(diào)整，產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨重大變革，產(chǎn)業(yè)內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生重大變化，體制紅利、成本紅利、土地紅利的“三駕馬車(chē)”逐漸降速乃至停滯，波瀾之下，暗流涌動(dòng)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)面臨的困局與危機(jī)，其實(shí)硬幣的另一面，折射出產(chǎn)業(yè)園區(qū)也需要一場(chǎng)革命性的改變。

而任何一場(chǎng)革命來(lái)臨的征兆，往往都是以一種動(dòng)蕩、洗牌與跌宕作為開(kāi)端。

重壓之下，這場(chǎng)扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信號(hào)，釋放來(lái)得有些猛烈而突然。

11月1日，一場(chǎng)由最高領(lǐng)導(dǎo)人親自主持的，高規(guī)格，超待遇的民營(yíng)企業(yè)家座談會(huì)，震撼上演！會(huì)議持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)，民營(yíng)企業(yè)家與會(huì)陣容之豪華，內(nèi)容之重磅，相當(dāng)罕見(jiàn)。

橙園區(qū)將核心要點(diǎn)總結(jié)如下：

1、領(lǐng)導(dǎo)人徹底否定國(guó)進(jìn)民退的激進(jìn)言論，再次肯定公有制為主體，鼓勵(lì)和支持非公有制（民營(yíng)經(jīng)濟(jì)）發(fā)展，并動(dòng)情的聲稱(chēng)“民營(yíng)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)家是自己人”；

2、強(qiáng)勢(shì)定調(diào)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)必須繼續(xù)強(qiáng)大，不能弱化，充分肯定民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在稅收、就業(yè)、科技創(chuàng)新等方面的貢獻(xiàn)；

3、直面問(wèn)題，指出經(jīng)濟(jì)雖暫時(shí)遇到困境，但同時(shí)強(qiáng)調(diào)，在強(qiáng)大的基本面優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，只要深化改革，銳意創(chuàng)新，必將成功實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)；

4、拋出六大優(yōu)惠政策，全方位，深層次支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；

如此高規(guī)格的會(huì)議，力挺民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，護(hù)航民營(yíng)企業(yè)家，無(wú)疑是釋放強(qiáng)烈的信號(hào)：鼓勵(lì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就是救實(shí)體經(jīng)濟(jì)！在決策層的雷霆之擊下，可以預(yù)見(jiàn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的春天，已為時(shí)不遠(yuǎn)！

在未來(lái)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中，作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的載體，對(duì)外投資轉(zhuǎn)型的重要形式——產(chǎn)業(yè)園區(qū)，無(wú)疑也將迎來(lái)一個(gè)波瀾壯闊的美好前景，這是一場(chǎng)戰(zhàn)場(chǎng)間的較量。

馬云曾說(shuō)，不是中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不行了，是你的實(shí)體經(jīng)濟(jì)不行了。滄海橫流，方顯英雄本色！當(dāng)你還在躊躇不前，輾轉(zhuǎn)未眠，舉步維艱的境況下時(shí)，別人家的園區(qū)早已在創(chuàng)新與擴(kuò)張的版圖上一路狂奔，勢(shì)不可遏！橙園區(qū)歸納了一下近期內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大動(dòng)作，大致分為四類(lèi)——

園區(qū)領(lǐng)頭羊們并沒(méi)有踟躕不前，他們依舊在不斷拿地建園，擴(kuò)充自己的產(chǎn)業(yè)園區(qū)版圖。

2018年11月1日，聯(lián)東U谷·德陽(yáng)高新區(qū)國(guó)際企業(yè)港項(xiàng)目在廣漢市舉行簽約儀式。該項(xiàng)目用地總面積約550畝，總投資約30億元。據(jù)悉項(xiàng)目將以裝備制造、精密機(jī)械、電子信息和能源新材料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，打造“產(chǎn)業(yè)+物流+電商”聯(lián)動(dòng)發(fā)展的創(chuàng)新物流園區(qū)。

2018年9月25日，億達(dá)中國(guó)與合肥蜀山區(qū)人民政府簽署“合肥軟件園項(xiàng)目投資協(xié)議”。項(xiàng)目占地312畝，將實(shí)現(xiàn)軟件與信息產(chǎn)業(yè)的先期導(dǎo)入，并通過(guò)軟件產(chǎn)業(yè)與智能制造、智慧城市和大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等融合，構(gòu)建軟件+產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系。

從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，實(shí)體企業(yè)位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的上游，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求方。實(shí)體企業(yè)自帶主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，上下游產(chǎn)業(yè)資源集聚能力一流，更容易獲得地方政府青睞。目前，三一集團(tuán)、華大基因、富士康、華為、海爾、康佳集團(tuán)等早已開(kāi)始涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2018年9月7日，中國(guó)海爾在印度北方邦首府勒克瑙舉行海爾印度北部工業(yè)園投資項(xiàng)目簽約儀式。該工業(yè)園投資2.86億美元，占地面積約50萬(wàn)平米。

2018年10月26日，康佳集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，公司以底價(jià)32億元中標(biāo)南京康星云網(wǎng)總部基地項(xiàng)目用地。深康佳稱(chēng)此舉為公司整合相關(guān)業(yè)務(wù)資源，加強(qiáng)科技產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)布局，進(jìn)一步落實(shí)“科技+產(chǎn)業(yè)+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展戰(zhàn)略，推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)。

隨著國(guó)家對(duì)房產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控，傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)空間收縮，進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已被眾多房企巨頭視為重要的轉(zhuǎn)型方向之一，紛紛布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

2018年8月22日，綠地集團(tuán)與池州市政府簽署戰(zhàn)略框架協(xié)議，擬投資200億元打造池州東部產(chǎn)城融合創(chuàng)新區(qū)，開(kāi)發(fā)內(nèi)容包括文體中心、商務(wù)中心、科創(chuàng)中心、優(yōu)質(zhì)教育、健康醫(yī)療、文化旅游等多種業(yè)態(tài)。該項(xiàng)目規(guī)劃位于池州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)牧之路以東、江口河及臨江路以南、楊帆路以西、清溪大道及龍騰大道以北，合作區(qū)域總規(guī)劃范圍約7平方公里，擬按五期開(kāi)發(fā)建設(shè)，首期開(kāi)發(fā)建設(shè)及公共配套用地約1500-2000畝。

2018年10月28日，佳兆業(yè)位于湖北孝感臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的佳兆業(yè)·空港鳳凰科技城正式開(kāi)工。該項(xiàng)目總體范圍約有6平方公里，合計(jì)約9000畝，將打造成集產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心、電子信息園、生命科學(xué)園、新能源汽車(chē)園、國(guó)際教育區(qū)以及生活服務(wù)區(qū)為一體的高科技產(chǎn)業(yè)新城?？偼顿Y將高達(dá)500億元。

資本的嗅覺(jué)一向敏銳，產(chǎn)業(yè)園區(qū)自然少不了基金的身影。一方面基金有大量的產(chǎn)業(yè)投資，這些產(chǎn)業(yè)本身需要物理形態(tài)的園區(qū)來(lái)承載；另一方面是隨著大資管時(shí)代到來(lái)，基金開(kāi)始向多元化的資產(chǎn)管理者轉(zhuǎn)型，需要增加更多現(xiàn)金流穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)。當(dāng)前，華平基金、鼎輝基金、亦莊國(guó)投、星泓資本、平安、寶能等眾多金融資本與基金已大舉進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2018年7月10日，平安通過(guò)旗下平安資管，以138億元入股華夏幸福，獲持其19.70%的股份，成為第二大股東，僅次于持股41.97%的大股東華夏控股。

2018年10月16日，寶能集團(tuán)與昆山市政府在蘇州簽署系列投資合作協(xié)議，寶能新能源汽車(chē)項(xiàng)目、寶能科技園項(xiàng)目等高端制造、民生服務(wù)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落戶昆山。

毋庸置疑，房地產(chǎn)投資化被嚴(yán)厲遏制，行業(yè)洗牌期到來(lái)，資本被驅(qū)趕向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。橙園區(qū)堅(jiān)信，在這場(chǎng)“不忘初心、回歸實(shí)業(yè)”的征途中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)，再次歷史性地獲得了全新的發(fā)展機(jī)遇。在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)外均面臨巨大不確定性的險(xiǎn)惡環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更需要發(fā)揮扛鼎之力，展現(xiàn)砥柱之姿，這個(gè)時(shí)代，將屬于園區(qū)力量！

作為園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，應(yīng)該如何把握機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，順勢(shì)而上呢？從臣通智庫(kù)研究院的研究與觀察來(lái)看，未來(lái)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商主要有如下重點(diǎn)發(fā)力的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新方向：

其一、園區(qū)運(yùn)營(yíng)商一方面承載了城鎮(zhèn)化建設(shè)的職能，另一方面承擔(dān)了服務(wù)企業(yè)發(fā)展的資源整合重任。無(wú)論是新型城鎮(zhèn)化，還是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，都要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)融合發(fā)展，因此產(chǎn)城融合也是全球產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的一個(gè)新趨勢(shì)；“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+配套服務(wù)”的產(chǎn)業(yè)新城模式也將成為未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要方向。未來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)講求的不僅僅是重資產(chǎn)的物業(yè)開(kāi)發(fā)能力，更重要的是依托于園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的產(chǎn)業(yè)培育、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資能力等綜合能力，拼的是誰(shuí)能掌握和控制更多的資源，誰(shuí)能打造更大的平臺(tái)來(lái)整合這些資源。產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)，必將從過(guò)去拼政策、拼土地、拼資金的“硬性肉搏”，向拼人才、拼資源、拼數(shù)據(jù)的“柔性博弈”時(shí)代轉(zhuǎn)變。

其二、隨著國(guó)家嚴(yán)厲限制資金進(jìn)入房地產(chǎn)，大量擠壓入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，作為實(shí)體產(chǎn)業(yè)重要載體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將會(huì)獲得一個(gè)全新的融資窗口期。產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個(gè)行業(yè)作為近40年來(lái)承載實(shí)體經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新的重要載體將會(huì)成為資本越來(lái)越青睞的核心投資標(biāo)的，而隨著這些年的觀察和探索，金融資本也逐漸讀懂了產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)在的真實(shí)價(jià)值，以及建立和適應(yīng)了與園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的合作模式。臣通智庫(kù)曾說(shuō)過(guò)，未來(lái)幾年產(chǎn)業(yè)園區(qū)在資本市場(chǎng)領(lǐng)域最受關(guān)注的將是運(yùn)營(yíng)服務(wù)類(lèi)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類(lèi)、資本運(yùn)作類(lèi)、數(shù)據(jù)信息類(lèi)的平臺(tái)，“產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)上市季”即將到來(lái)！而最近大量的資本涌入產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，更加佐證了我們的判斷。

從年初的高歌猛進(jìn)，眾星捧月；到10月的王旗變幻，風(fēng)云激蕩，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)、新模式的裹挾下，快速進(jìn)化與轉(zhuǎn)型更迭：合縱連橫整合深化，資本入局競(jìng)爭(zhēng)加劇，實(shí)體下滑波云詭譎；產(chǎn)業(yè)園區(qū)戴著鐐銬在翩然起舞。