子曰，不知生，焉知死？而對(duì)于眼下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，卻是“不知死，焉知生？”只有多從過往的失敗案例當(dāng)中吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，才能讓后來者更好地生存發(fā)展下去。

不幸的產(chǎn)業(yè)園區(qū)各有各的不幸，每個(gè)案例都可以寫一本書。橙園區(qū)歸納了產(chǎn)業(yè)園區(qū)失敗的幾類主要原因，并配以相關(guān)的案例。這是它們悲催的命運(yùn)，但同時(shí)也是它們對(duì)于行業(yè)的價(jià)值所在，橙園區(qū)記錄它們，為后來者鑒。

【一、不仔細(xì)研究法律法規(guī)，不為相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)做準(zhǔn)備】

我國(guó)的土地出讓方是各地方政府，而與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)，各地有很大區(qū)別。

橙園區(qū)提醒園區(qū)開發(fā)商，一個(gè)地方的成功模式，不能復(fù)制到另一個(gè)地方。因?yàn)橄嚓P(guān)法律法規(guī)，是在開發(fā)過程中逐漸接觸到的，有些企業(yè)不做產(chǎn)業(yè)調(diào)研，盲目進(jìn)入新的地區(qū)，最終導(dǎo)致重大失敗。

主要法律問題：工業(yè)地產(chǎn)是否可分割銷售

建好的園區(qū)能否進(jìn)行分割銷售，對(duì)于資金準(zhǔn)備不足和財(cái)務(wù)成本較高的企業(yè)來說，是生死線。而關(guān)于這道生死線的規(guī)定，各地完全不一樣。

在行政管理實(shí)踐中，對(duì)“工業(yè)地產(chǎn)”分割銷售轉(zhuǎn)讓原則上是不允許的。但實(shí)際上我國(guó)房地產(chǎn)管理主要法規(guī)和國(guó)土資源部有關(guān)行政規(guī)章中均沒有禁止“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

地方政府禁止分割轉(zhuǎn)讓，主要原因在于企業(yè)獲得“工業(yè)地產(chǎn)”用地的時(shí)候，大多是低價(jià)乃至零地價(jià)獲得，而政府在價(jià)格上讓步是因?yàn)閷?duì)該產(chǎn)業(yè)園區(qū)的未來有期待，希望它能實(shí)現(xiàn)政府的某些目的，一旦允許分割轉(zhuǎn)讓，政府目的無法達(dá)成，且將沖擊正常市場(chǎng)，滋生腐敗。

但隨著政策的開放，有些地方開始有條件允許工業(yè)地產(chǎn)分割銷售轉(zhuǎn)讓的，比如2014年3月14日，杭州市人民政府出臺(tái)規(guī)定：“鼓勵(lì)開發(fā)區(qū)(園區(qū))建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，標(biāo)準(zhǔn)廠房可以分幢、分層轉(zhuǎn)讓，中小企業(yè)原則上通過標(biāo)準(zhǔn)廠房解決生產(chǎn)用房?！?014年3月28日轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國(guó)土資源局規(guī)定“(三)研發(fā)總部通用類……土地房屋整體轉(zhuǎn)讓和分割轉(zhuǎn)讓的，需經(jīng)出讓人同意”。

南京、武漢、中山、廣州、東莞等地也都陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，細(xì)則各不相同。

但是，如果園區(qū)開發(fā)商如果不詳細(xì)研究各地規(guī)定的不同，很容易出現(xiàn)各種問題。

失敗案例1：

某龍頭房企，在一二線城市通過收購方式獲得一已經(jīng)基本建成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，本以為可以根據(jù)其之前在某一線城市的成功經(jīng)驗(yàn)分割銷售迅速回款，最終卻發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)馗静辉试S分割銷售，如果分割銷售要轉(zhuǎn)換土地用途，需要繳納非常高的地價(jià)，得不償失，結(jié)果項(xiàng)目一直停頓，幾年沒有處理。

失敗案例2：

某企業(yè)用很低價(jià)格，在南方某都市獲得一塊地，用于建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)基地，其核心是一家藝術(shù)品博物館。在付出數(shù)千萬之后，該企業(yè)覺得回本的時(shí)候到來，把該基地分開出租給數(shù)百家工藝品商店，租期數(shù)十年，并稱這并未背離發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的初衷。后來該公司被舉報(bào)，政府初步認(rèn)為其變相銷售。因?yàn)橐l(fā)眾多糾紛，企業(yè)負(fù)責(zé)人被警方控制。

【二、迷信地方政府官員的能量和承諾】

許多企業(yè)本來很謹(jǐn)慎，但卻堅(jiān)信地方政府無所不能，地方政府主要官員一拍胸脯，就覺得沒有什么好顧忌的。目前許多城市都在大造特造新城，一個(gè)新城里就要有產(chǎn)業(yè)，于是很多企業(yè)就被忽悠去了，地方官員承諾在貸款、招商方面做工作，企業(yè)就自以為沒有后顧之憂。但是，官員是有任期的，一旦調(diào)任，很多私人承諾不再算數(shù)。另外，地方政府也并非無所不能，不尊重市場(chǎng)規(guī)律，不斷用地方權(quán)力和資源來解決問題，最終不過是不斷延后問題的爆發(fā)。

雖然國(guó)家最近出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)企業(yè)家的相關(guān)權(quán)益作出了法律依據(jù)，但橙園區(qū)還是想提醒一下產(chǎn)業(yè)園區(qū)：海燕，你可得長(zhǎng)點(diǎn)心吶！

失敗案例

華北某城市，規(guī)劃了數(shù)百平方公里的工業(yè)區(qū)，最初的宣傳稱里面有若干國(guó)家級(jí)大項(xiàng)目，等等。眾多的產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)城也就落戶于此。但規(guī)劃過于宏大，計(jì)劃過于樂觀，那些國(guó)家級(jí)大項(xiàng)目因?yàn)榕R近大都市的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，最終一一泡湯。當(dāng)?shù)卣蜚y行借款太多，銀行不愿意再投入，而之前投入的數(shù)以百億計(jì)的資金，光利息都成為當(dāng)?shù)卣某林刎?fù)擔(dān)。最終，在當(dāng)?shù)卣膭?dòng)下進(jìn)入該工業(yè)區(qū)的開發(fā)商、建筑商，一個(gè)個(gè)折戟沉沙，只好吞下苦果。

【三、自身理念不更新，像做住宅一樣做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)】

傳統(tǒng)模式中，住宅在修建之前，是不知道自己確切的客戶是誰的，只有大概的定位。于是，很多企業(yè)轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的時(shí)候，仍然沿用原來的模式，只是經(jīng)過大概的調(diào)研，自己確定一個(gè)方向，以為這樣修好園區(qū)之后，就可以像賣住宅那樣賣出去或找到租戶，卻不知道這樣的想法其實(shí)是大錯(cuò)特錯(cuò)了。而且，人們對(duì)住宅的主要需求，許多時(shí)候是大同小異的，而不同產(chǎn)業(yè)對(duì)園區(qū)的需求，是完全不同的。

更重要的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，許多時(shí)候本就不依賴第一輪銷售或出租盈利，其盈利來自于后期的經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)帶來園區(qū)本身的升值，為企業(yè)服務(wù)可以有持續(xù)的現(xiàn)金流，等等，如果僅僅是銷售出去，而沒有確定的銷售群體，后期也基本是要失敗的。

失敗模式：

1、定位產(chǎn)品的時(shí)候，不能確定到底誰會(huì)入駐，于是打一些自己可能都不相信的噱頭名字，比較代表性的是“電商產(chǎn)業(yè)園”、“文化產(chǎn)業(yè)園”，最終奇跡沒有出現(xiàn)，招商失敗。

2、產(chǎn)品賣出去了，卻沒有企業(yè)入駐，很多都是投資客，政府因此不滿，不愿意繼續(xù)給優(yōu)惠條件，企業(yè)后期經(jīng)營(yíng)也就此失敗。

3、產(chǎn)業(yè)園與城市商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)距離過遠(yuǎn)，生活不便，早期雖然通過各種優(yōu)惠政策吸引到企業(yè)入駐，后期卻紛紛離開。

失敗案例：

甲企業(yè)在一三線城市做了一個(gè)民間工藝產(chǎn)業(yè)園，因?yàn)檎J(rèn)為當(dāng)?shù)孛耖g工藝產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)，可當(dāng)?shù)卮水a(chǎn)業(yè)雖然比較發(fā)達(dá)，總產(chǎn)值卻也只有幾千萬，而且非常分散，大多是手工制作，集中在一起并沒有太大優(yōu)勢(shì)，大家也不喜歡聚集在一起，最終項(xiàng)目失敗。

【四、沒有專業(yè)團(tuán)隊(duì)，誤認(rèn)為空降大神能拯救一切】

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是個(gè)系統(tǒng)工程，不是一兩個(gè)內(nèi)行就可以做的，必須是一個(gè)團(tuán)隊(duì)才可以。如果完全從頭開始，不如直接收購一個(gè)專業(yè)公司來做。

失敗案例：

某房企一直做住宅，后來開始做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，后來發(fā)現(xiàn)問題，高薪聘請(qǐng)來一副總負(fù)責(zé)相關(guān)事宜，但副總歷時(shí)兩月發(fā)現(xiàn)自己60%的指示無法得到實(shí)現(xiàn)，最終辭職。

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